A doação pode ser uma opção vantajosa para muitos proprietários, mas será que quando envolve emigrantes ou não residentes a tributação de mais-valias em doação de imóveis apresenta diferenças relativamente aos residentes?

É isso que vamos descobrir neste artigo que o vai ajudar a evitar surpresas desagradáveis.

O que são mais-valias?

As mais-valias dizem respeito ao lucro obtido com a venda ou doação, calculado pela diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda ou doação.

Tome nota que uma doação de imóvel ocorre quando a propriedade é transferida sem troca monetária direta.

Entende-se por doação, “a transmissão gratuita de bens ou de qualquer quantia ou objeto que constitui propriedade”, segundo o Dicionário Priberam.

Posto isto, quais as regras fiscais que se aplicam nestes casos?

Existem diferenças na tributação de mais-valias imobiliárias em sede de IRS?

Existir, existiam, mas já não existem! Confuso? Nós explicamos.

Em 2023, a tributação das mais-valias imobiliárias em sede de IRS passou a ser exatamente igual para residentes e não-residentes.

Anteriormente, os cidadãos não residentes em Portugal, estrangeiros ou emigrantes portugueses, que obtivessem mais-valias imobiliárias tributavam no IRS os ganhos decorridos da venda do imóvel na totalidade e a uma taxa de 28%.

Por seu lado, as mais-valias dos imóveis de residentes no país eram tributados a 50%, valor que era englobado nos restantes rendimentos e sujeitos às taxas de IRS dos diversos escalões.

Agora, todas as mais-valias são tributadas em 50%!

A partir de 2023, as mais-valias são tributadas em 50% em ambos os casos, ou sejam, estão englobadas nos restantes rendimentos e sujeitas às taxas de IRS em vigor.*

O processo de preenchimento do Modelo 3 da Declaração de IRS fica mais complexo e pode ser mais demorado, mas com a ajuda especializada evita estes problemas.

Mais-valias

Como pode declarar as mais-valias na declaração de IRS (Anexo G)

No preenchimento no Modelo 3 do IRS tenha em consideração que as mais-valias podem referir-se a:

  1. Ganhos de capitais (imóveis e outros bens móveis) – preenchidos no Anexo G (mais-valias e outros incrementos patrimoniais).
    • Campo 4001: Ganhos obtidos com a venda de imóveis.
    • Campo 4011: Ganhos obtidos com a venda de ações e outros valores mobiliários.
  1. Ganhos de capitais com regime de tributação autónoma (opcional) que são colocados no Anexo G1 (mais-valias que beneficiam de regime transitório ou mais-valias realizadas antes de 1 de janeiro de 1989).
    • Campo 4002: Ganhos obtidos com a venda de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989.
    • Campo 4012: Outros ganhos sujeitos a regimes especiais.
  1. Ganhos de criptomoedas, incluídos no Anexo G (ganhos de capitais e preenchidas nos campos correspondentes, como valores mobiliários).
    • Campo 4040: Caso específico para mais-valias de criptomoedas.

Impacto da doação de imóveis na tributação de valias

Regra geral, o donatário (quem recebe o imóvel) não paga imposto sobre a doação em si, mas a eventual venda futura do imóvel estará sujeita a tributação sobre as valias calculadas a partir do valor atribuído no momento da doação.

Tome em consideração que para o momento da doação é necessário cumprir alguns trâmites:

  1. Possuir propriedade do imóvel
  2. Apresentar todos os documentos necessários (identificação, teor, caderneta predial, licença de utilização, certificado energético)
  3. Celebrar um contrato de doação
  4. Pagar os respetivos Impostos Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): A doação está isenta de IMT em alguns casos, como doação a descendentes diretos (filhos, netos) ou ascendentes diretos (pais, avós); e Imposto do Selo (IS). Para maior detalhe sobre as isenções de imposto de selo e cálculo de mais-valias em doação e venda de imóveis poder ler o nosso artigo.
  1. Registar a doação e atualizar a Caderneta Predial
  2. Obter consentimento de cônjuge se o imóvel for bem comum de um casal, é necessário o consentimento do cônjuge do doador.
  3. Incluir cláusulas especiais tais como usufruto vitalício (o doador mantém o direito de usar o imóvel enquanto viver).

A compreensão das regras de tributação de mais-valias em doações de imóveis é essencial para todos, sejam residentes, emigrantes ou não residentes. Com o conhecimento adequado e um planeamento fiscal correto e rigoroso, é possível ajustar adequadamente a carga tributária e evitar complicações legais.

Ao mesmo tempo evita surpresas fiscais!

Fonte:
Autoridade Tributária e aduaneira – Ofício N.º: 2025, de 14-04-2023:
IRS – Tributação de mais-valias imobiliárias – sujeitos passivos não residentes